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Immobilienbewertung: Sie möchten den Wert Ihrer Wohnung oder Haus in Fürth wissen?
Sie benötigen eine Immobilienbewertung für Ihr Haus oder Ihre Wohnung? Zur ersten Orientierung des Immobilienwertes hilft Ihnen unsere kostenfreie und unverbindliche Online-Immobilienbewertung. Ein genaueres Bewertungsergebnis verspricht die Immobilienbewertung durch einen Immobilienmakler vor Ort. Im folgenden können Sie eine kostenfreie Online-Immobilienbewertung anfordern, und/oder sich näher über das Thema Immobilienbewertung informieren.
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So einfach geht's, Immobilienbewertung in 3 einfachen Schritten
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Immobilienbewertung: Die wichtigsten Fragen und Antworten
Wer ein Haus, Wohnung oder Grundstück verkaufen möchte, wird sich fragen, wie viel die Immobilie Wert ist und welchen Preis man am Markt erzielen kann. Hier kann eine vom Fachmann erstellte Immobilienbewertung mit Marktpreisanalyse helfen.
Wer ein Haus, Wohnung oder Grundstück verkaufen möchte, wird sich fragen, wie viel die Immobilie Wert ist und welchen Preis man am Markt erzielen kann. Hier kann eine vom Fachmann erstellte Immobilienbewertung mit Marktpreisanalyse helfen.
Als regionaler und kompetenter Immobilienmakler sind wir mit dem Immobilienmarkt in Fürth und Umgebung vertraut. Wir kennen die aktuellen Immobilienpreise und wissen durch ständige Marktanalysen und Erhebungen wie sich der Immobilienmarkt entwickelt.
Unsere Immobilienbewertung ist für Eigentümer kostenlos und unverbindlich. Auch beim Verkauf mit Langhof Immobilien zahlen Eigentümer keine Maklerprovision.
1. Online Immobilienbewertung versus Bewertung mit Immobilienmakler vor Ort.
Eine Onlinebewertung dient zunächst einen ersten Eindruck über die Wertspanne der Immobilie zu erhalten. Die Online-Immobilienbewertung wird auf Basis von Vergleichsdaten mit unserer Software erstellt. Hier sind tausende Immobilienpreise auch aus Ihrer Nachbarschaft gespeichert. Die Software ermittelt aufgrund der eingegebenen Eckdaten und den Vergleichsdaten in der Datenbank eine Preisspanne für Ihre Immobilie.
Ein genaueres Bewertungsergebnis verspricht die Immobilienbewertung durch einen Immobilienmakler vor Ort. In diesem Fall machen wir uns persönlich vor Ort ein Bild der Immobilie. In die Bewertung fließen dann Kriterien wie z.B. Lage, Grundstücksmerkmale, die gesamte Ausstattung, der Zustand und weitere wertbeeinflussende Faktoren ein. Um den genauen Wert Ihrer Immobilie zu ermitteln verwenden wir zudem tagesgenaue Preisanalysen und Vergleichspreise aus der Nachbarschaft. Zudem ist die Beschaffung und Aufbereitung für den Immobilienverkauf notwendiger Objektunterlagen in unserem Service enthalten.
Grundsätzlich ist festzuhalten, dass das Resultat einer Online-Immobilienbewertung eher einen oberflächlichen Wert resultierend aus Vergleichs- und Durchschnittswerten automatisch ermittelt. Das Ergebnis wird meist in Form einer Preisspanne dargestellt. Mit der vom Fachmann erstellten Immobilienbewertung hingegen lässt sich ein sehr genaues Bewertungsergebnis erzielen, da hierbei alle wertbeeinflussenden Faktoren einbezogen werden.
2. Welche Wertermittlungsart kann für welche Immobilie genutzt werden?
Prinzipiell kann die Online-Immobilienbewertung für sämtliche Wohn-Immobilien wie zum Beispiel Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Reihenhäuser sowie bei Zwei- und Mehrfamilienhäuser angewendet werden. Wie bereits angemerkt sei jedoch zu beachten, dass es aufgrund der von Vergleichswerten und Durchschnittswerten ermittelten Ergebnisse teilweise sogar zu erheblichen Abweichungen führen kann. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn in der Datenbank für eine bestimmte Lage oder Ausstattungsvariante keine ausreichende Vergleichsimmobilien- und Werte vorhanden sind. Zum Beispiel in ländlichen Gebieten.
Bei Immobilien in besonderer Lage oder mit einer außergewöhnlichen Ausstattung empfiehlt es sich vom Fachmann eine individuelle Bewertung nach einer Begehung erstellen zu lassen.
3. Welche Immobilienwertermittlungsarten gibt es?
Für das Ermitteln eines Immobilienwertes wurden durch die ImmoWertV drei Wertermittlungsmethoden geregelt. Vergleichswert, Sachwert und Ertragswert – lesen Sie hier wann welche Verfahrensmethode angewendet wird.
a) Das Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren wird häufig bei unbebauten Grundstücken, Wohnungen oder Reihenhäuser angewendet. Foto: Christian Hillebrand/stock.adobe.com
Bei bebauten sowie unbebauten Grundstücken, Wohnungen und z.B. Reihenhäuser bietet sich unter anderem das Vergleichswertverfahren an. Hierbei wird die zu bewertende Immobilie mit ähnlichen Immobilien, bestenfalls in direkter Nähe vergleicht. Je höher die Anzahl und die Übereinstimmung der vergleichbaren Immobilien, desto präziser lässt sich ein Wert der Immobilie ermitteln. Bei diesem Wertermittlungsverfahren gilt jedoch zu beachten, dass der Vergleichswert ein Richtwert ist, da die Anbieter der Vergleichsangebote häufig sehr unterschiedliche Preise verlangen.
b) Sachwertverfahren
Das Sachwerverfahren findet meist bei selbstgenutzten Immobilien Anwendung. Foto: Photographee.eu/stock.adobe.com
Bei selbstgenutzten Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, unter gewissen Voraussetzungen auch bei Eigentumswohnungen, kann zur Wertermittlung das Sachwertverfahren angewandt werden.
Im Vergleich zum Vergleichswert- und Ertragswertverfahren gilt das Sachwertverfahren als besonders komplex. Es kommt meist dann zur Anwendung, wenn nicht genügend Vergleichsdaten ähnlicher Immobilien vorliegen, was oft bei Einfamilienhäusern, außergewöhnlichen Denkmalschutzobjekten, Villen oder z.B. bei Immobilien in weniger bewohnten Regionen der Fall ist.
Die Sachwertermittlung basiert auf dem Gebäudessachwert sowie dem Grundstückswert. Der Grundstückswert = Bodenrichtwert wird von den kommunalen Gutachterausschüssen aus Kaufpreissammlungen von bebauten und unbebauten Grundstücken ermittelt.
Zum Grundstückswert wird der Gebäudesachwert der Immobilie hinzugerechnet.
Der Gebäudesachwert besteht aus den Neubau- bzw. Wiederherstellungskosten einer Immobilie. Die Baunebenkosten sowie Bauschäden und oder Mängel sowie abnutzungsbedingte Abschläge finden im Gebäudesachwert ebenfalls Berücksichtigung. Die Neubaukosten werden auf Basis der Objektspezifischen Eckdaten (Ausstattung, Bauweise etc.) durch Verwendung der Baukostentabelle NHK2010 (Normalherstellungskosten) ermittelt. Hierin sind verschiedene Ausstattungsvarianten und Bauweisen katalogisiert, die für eine Neuerrichtung des Bewertungsobjekt anfallen würden. Aufgrund von z.B. Altersabschreibungen, Abnutzung, Baumängel, etc. verlieren Immobilien von Zeit zu Zeit an Wert. Deshalb muss ggf. der ermittelte Neubauwert um Abschläge und ggf. um Zuschläge bzgl. Lage korrigiert werden. Das Resultat ist der Grundstückswert. Da das Sachwertverfahren das Marktgeschehen nicht abbilden kann, muss zur Marktwertermittlung anschließend eine angemessene Anpassung an die Marktlage erfolgen.
c) Ertragswertverfahren
Geeignet für: vermietete Immobilien, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser
Das Ertragswertverfahren findet hauptsächlich bei vermieteten Immobilien Anwendung. Foto: Anselm Baumgart/stock.adobe.com
Im Ertragswertverfahren ermittelt man den Verkehrswert überwiegend von Immobilien die einen Ertrag erwirtschaften. Somit vermietete Immobilien wie z.B. Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser oder gemischt genutzte Immobilien. Es allerdings auch bei leerstehenden oder Selbstgenutzten Immobilien angewendet werden, hierbei wird die Berechnung aufgrund eines angemessenen fiktiven Ertrag erstellt.
Zweck des Ertragswertverfahren ist Faktoren wie – Kosten für Grund und Boden, Bodenwert und nachhaltiger Mietertrag – in der Wertermittlung zu berücksichtigen.
Ähnlich wie beim Sachwertverfahren wird zunächst der Grundstückswert z.B. anhand des Bodenrichtwertes berechnet (siehe Sachwertverfahren). Anschließend wird mittels eines komplexen Rechenverfahrens unter Berücksichtigung der Bewirtschaftungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten, Mietausfallwagnis, Bodenwertverzinsung der Reinertrag ermittelt. Da die Nutzungsdauer von Immobilien nicht unendlich ist, wird in die Ertragswertbewertung eine vom Baujahr abhängige Restnutzungsdauer einfließen.
Der resultierende Gebäudereinertrag addiert mit dem Grundstückswert ergibt den Ertragswert bzw. den Marktwert der bewerteten Immobilie.
Fazit
Eine Online-Bewertung kann niemals eine vom Fachmann objektiv erstellte Vor-Ort-Immobilienbewertung ersetzen. Die Online-Bewertung dient für einen ersten Eindruck der Wertspanne der zu bewertenden Immobilie.
Ein genaueres Bewertungsergebnis wird durch eine Immobilienbewertung vom Fachmann und Ortsbegehung erstellt, da hierbei alle mitbeeinflussenden Faktoren berücksichtigt werden können.
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