Ab dem Jahr 2023 werden Schenkungen und Erbschaften von Immobilien in Deutschland teurer. Der Erwerb von Immobilien durch Schenkung oder Erbschaft ist grundsätzlich steuerpflichtig, es sei denn, es gibt eine Steuerbefreiung oder der Freibetrag wird nicht überschritten. Eine steuerliche Befreiung ist möglich, wenn das selbstgenutzte Familienheim vererbt wird. Doch wenn beispielsweise ein Mehrfamilienhaus übertragen wird oder Immobilien an Geschwister, Nichten oder Neffen gehen, ist eine Steuerzahlung meist unvermeidlich. Dies liegt vor allem daran, dass die Basis für die Schenkung- und Erbschaftssteuer die Verkehrswerte, also die “echten” Werte der Immobilien, sind – und diese sind in den letzten Jahren stark gestiegen.
Es ist zu beachten, dass der Gesetzgeber im Jahressteuergesetz 2022 die Parameter für die Ermittlung der steuerlichen Grundstückswerte angepasst hat, was die Schenkung und Vererbung von Immobilien noch teurer macht. Die Verkehrswerte werden von der Finanzverwaltung durch ein pauschaliertes Verfahren ermittelt. Je nach Gebäudeart erfolgt dies entweder im Vergleichswert-, im Ertragswert- oder im Sachwertverfahren. Wenn Sie mit den pauschalierten Werten nicht einverstanden sind, müssen Sie einen Gutachter beauftragen, der den Wert der Immobilie individuell ermittelt. Insbesondere bei Gebäuden, die einen erheblichen Renovierungsstau aufweisen, empfiehlt sich dies. Allerdings bleiben Sie auch dann auf den Kosten des Gutachters sitzen, wenn dieser einen Wert nachweist, der deutlich unter dem pauschalierten Wert liegt. Die Kosten für einen Sachverständigen betragen oft zwischen 3.000 EUR und 5.000 EUR.
Ab 2023 gelten nun geänderte Parameter für die Ermittlung der pauschalierten Grundstückswerte. Der Gesetzgeber hat die Ermittlung und Anwendung der sogenannten Liegenschaftszinssätze sowie der Bewirtschaftungskosten geändert und Regionalfaktoren eingeführt, um den Unterschied zwischen dem bundesdurchschnittlichen und dem regionalen Baukostenniveau zu berücksichtigen.
Eine Änderung des Liegenschaftszinssatzes kann enorme Auswirkungen auf den Wert Ihrer Immobilie haben. Als Eigentümer möchten Sie natürlich, dass der Wert Ihrer Immobilie möglichst hoch ist. Doch wenn der Liegenschaftszinssatz steigt, sinkt der Ertragswert Ihrer Immobilie – eine paradoxe Situation!
Der Grund dafür ist einfach: Der Liegenschaftszins wird zur Bewertung von Immobilien im Ertragswertverfahren herangezogen. Er basiert auf einer angemessenen Verzinsung des Bodenwerts und beeinflusst somit den Reinertrag des Grundstücks. Je höher der Zinssatz, desto niedriger der Ertragswert. Derzeit liegt der Liegenschaftszinssatz beispielsweise bei 5 Prozent für Mietwohngrundstücke. Doch ab dem nächsten Jahr soll er nur noch bei 3,5 Prozent liegen.
Die Bewertung von Immobilien ist jedoch ein sehr technisches Thema, auf das hier nicht weiter eingegangen werden soll. Wer sich jedoch tiefergehend damit befassen möchte, dem sei der Beitrag “Erbschaft- und Schenkungsteuer: Bewertung von Grundvermögen” empfohlen. Dort finden Sie weitere Informationen zu diesem Thema.
Eine wichtige Information, die Sie jedoch nicht verpassen sollten, betrifft die steuerlichen Auswirkungen von Liegenschaftszinssätzen auf Immobilienwerte. Insbesondere für die Erbschaft- und Schenkungsteuer können die Immobilienwerte erheblich ansteigen. Die Wirtschaftswoche Online berichtet sogar, dass die Erbschaft- und Schenkungsteuer für Wohngebäude zum Jahreswechsel um 20 bis 30 Prozent steigen wird. Das ist eine gravierende Veränderung, die viele Menschen vor große finanzielle Herausforderungen stellen wird.
Doch es gibt auch gute Neuigkeiten: Die Bayerische Landesregierung hat sich für eine Erhöhung der erbschaft- und schenkungsteuerlichen Freibeträge eingesetzt. Leider ist ihr Antrag im Bundesrat gescheitert. Doch das bedeutet nicht das Ende dieser Bemühungen! Der bayerische Staatsminister der Finanzen und für Heimat hat angekündigt, dass Bayern für höhere Freibeträge vor das Bundesverfassungsgericht ziehen wird. Das ist eine klare Ansage und ein starkes Signal an alle Bürgerinnen und Bürger, die von den steuerlichen Auswirkungen betroffen sind.
