Wer eine Immobilie als Kapitalanlage erwirbt, hat neben der Mietrendite auch den Steuervorteil im Auge. Die Abschreibung der Immobilie ist eine Möglichkeit, um die Steuerlast zu mindern. In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie die Abschreibung von Immobilien funktioniert, welche Abschreibungen es gibt und wie Sie die Abschreibung eines Gebäudes berechnen können.

{H2} Wann kann eine Immobilie abgeschrieben werden?

Der Gesetzgeber geht davon aus, dass ein Gebäude im Laufe der Zeit aufgrund der Abnutzung jährlich an Wert verliert. Deshalb haben Eigentümer vermieteter Immobilien die Möglichkeit, die Anschaffungs- und Herstellungskosten über mehrere Jahre verteilt abzusetzen. Die Abschreibung von Immobilien regelt das Einkommensteuergesetz EStG in §7. Beachten Sie, dass für eine selbstgenutzte Immobilie kein Steuervorteil besteht.

{H2} Welche Möglichkeiten für die Abschreibung der Immobilie gibt es?

Abhängig von der Art der Immobilie gibt es verschiedene Möglichkeiten der Abschreibung bzw. Absetzung für Abnutzung (AfA):

{H3} AfA für Neubauten

Der Bauherr kann die Kosten für einen Neubau im Rahmen der Neubau-AfA linear mit einem Satz von zwei Prozent über 50 Jahre abschreiben.

{H3} AfA für Altbauten

Für Altbauten gibt es ebenfalls AfA-Möglichkeiten. Als Grenze gilt das Jahr 1925. Für Gebäude, die vor diesem Jahr errichtet wurden, gilt ein Abschreibungszeitraum von 40 Jahren und ein Satz von zweieinhalb Prozent. Für Immobilien, die nach 1925 erbaut wurden, sieht der Gesetzgeber zwei Prozent AfA für 50 Jahre vor.

AfA für Denkmalimmobilien #

Für Immobilien mit Denkmalschutz gelten hohe Steuervorteile: Neben der regulären AfA für Altbauten können Modernisierungskosten über acht Jahre mit jährlich neun Prozent und danach vier Jahre mit sieben Prozent steuerlich geltend gemacht werden. Beachten Sie, dass eine Ausnahme für Denkmalimmobilien bei Eigennutzung gilt. In diesem Fall dürfen Eigentümer über zehn Jahre jeweils neun Prozent der Sanierungskosten abschreiben. Die lineare AfA wie für Vermieter gilt in diesen Fällen jedoch nicht.

AfA für neu geschaffenen Wohnraum #

Eine Sonder-AfA gibt es für neu geschaffenen Wohnraum, etwa für einen Neubau oder einen Dachausbau. Zusätzlich zur Neubau-AfA kann der Eigentümer vier Jahre lang jährlich bis zu fünf Prozent der Anschaffungskosten in seiner Steuererklärung geltend machen. Dabei gilt eine Obergrenze von maximal 2.000 Euro pro Quadratmeter.

Welche Kosten können Immobilieneigentümer im Rahmen der Abschreibung steuerlich geltend machen? #

Wenn Sie eine Immobilie besitzen und diese vermieten, können Sie die Abschreibungskosten steuerlich geltend machen. Abschreibungskosten sind die Kosten, die für die Abnutzung und den Wertverlust Ihrer Immobilie anfallen. Dies kann eine sehr nützliche Methode sein, um Ihre Steuerlast zu senken und Ihre Vermietungsgewinne zu optimieren.

Nach den Regelungen des Einkommensteuergesetzes (EStG) §7 setzen sich die steuerlich relevanten Kosten für die Abschreibung der Immobilie wie folgt zusammen:

• Kaufpreis
• Kaufnebenkosten – z.B. Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklerkosten
• Herstellungskosten (alle Kosten, die dazu dienen, die Immobilie bewohnbar zu machen)
• Kosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen innerhalb der ersten drei Jahre nach Kauf (maximal 15 Prozent der Anschaffungskosten)

Es ist wichtig zu beachten, dass die Abschreibung der Immobilie nur auf den Kostenanteil für das Gebäude berechnet wird. Die Kosten für das Grundstück bleiben unberücksichtigt. Eine Abschreibung auf Grundstücke ist nicht möglich. Sie können also nicht einfach den Kaufpreis ansetzen, sondern müssen den Grundstücksanteil herausrechnen.

Wie wird der Grundstückswert berechnet? #

Wenn Sie den Grundstückswert nicht kennen, dient der Bodenrichtwert für diese Lage als Indikation. Möglich ist auch eine Aufteilung des Kaufpreises in 80 Prozent Gebäudewert und 20 Prozent Grundstückswert, diese Methode wird von vielen Finanzämtern akzeptiert. Es gibt eine Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums, die Sie bei der Aufteilung der Kosten unterstützt. Idealerweise klären Sie die genaue Berechnung mit Ihrem Steuerberater.

Was ist der Unterschied zwischen linearer und degressiver AfA? #

Es gibt zwei Arten von Abschreibungsmethoden: die lineare und die degressive Abschreibung.

Bei der linearen Abschreibung schreiben Sie über den gesamten Nutzungszeitraum den gleichen Prozentsatz ab. Die Höhe der Abschreibung ist also in jedem Jahr gleichbleibend.

Bis 2005 gab es zudem die Möglichkeit einer degressiven Abschreibung, bei der der Prozentsatz anfangs besonders hoch war und im Laufe der Zeit sank. Das Steuerrecht ging davon aus, dass Wirtschaftsgüter gerade in den ersten Jahren stärker an Wert verlieren und sah daher die degressive Abschreibung vor. Möglich waren für vor 2006 errichtete Neubauten in den ersten zehn Jahren vier Prozent und danach zweieinhalb Prozent in den folgenden acht Jahren sowie ein Viertel Prozent in den letzten 32 Jahren.